(Por: Mario Alfredo Lacava) – Objetivos y Beneficiarios:
El proyecto de Ley que establece un Régimen Especial de Regularización Dominial de viviendas construidas mediante planes de la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, se ha pensado con la finalidad de que se haga realidad el derecho constitucional de propiedad a favor de quienes habitan los inmuebles comprendidos en el presente proyecto de ley.
El que voluntariamente se acoja a los beneficios de esta ley podrá obtener la escritura traslativa de dominio de su vivenda.
El que no desee adherir a la regularización prevista en la ley seguirá sujeto al régimen originario (art. 5).
El que se acoja a los beneficios de la ley y antes de escriturar podrá obtener una rebaja de hasta un 20% del total adeudado, plazos largos de pago con una tasa de interés del 2% anual sobre el saldo deudor. La cuota nunca podrá superar el 15% del ingreso del grupo familiar.
Hoy en día, nos encontramos ante una gran cantidad de grupos familiares que habitan las viviendas objeto de este proyecto, sin ningún vínculo jurídico con las mismas o con vínculos irregulares o meramente fácticos.
El sistema previsto intenta ser atractivo y beneficioso para los habitantes de barrios FONAVI, mostrándose como una fuerte apuesta del Estado Provincial en pos de la regularización dominial. Y bajo ningún punto de vista intenta vulnerar los derechos de los beneficiarios.
Se asigna el carácter de beneficiarios a las personas que acrediten alguna de las condiciones especificadas en este proyecto:
Ser adjudicatario originario y/o firmante del respectivo boleto de compraventa, o sus sucesores universales, y continuar en la efectiva ocupación del inmueble.
Ser adjudicatario del inmueble por transferencia del adjudicatario originario aprobada por la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo y continuar en la efectiva ocupación del inmueble.
Ser locatario, comodatario y/o tenedor precario por acto jurídico otorgado por la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, y continuar en la ocupación efectiva del inmueble.
Ser cesionario de los derechos emergentes de los boletos de compraventa respectivos ya sea directamente del adjudicatario originario o sus sucesores universales o particulares, debiendo acreditar la cadena de transferencias conforme lo establezca la reglamentación, y continuar ocupando efectivamente el inmueble.
Ser locatario, comodatario o por cualquier otro título encontrarse en la tenencia del inmueble en los casos en que el adjudicatario hubiere incumplido con la obligación de ocupación efectiva del inmueble y continuar ocupándolo efectivamente.
Ocupar de hecho el inmueble durante los cinco años anteriores a la fecha de publicación de esta ley, en tanto la ocupación no emergiera de un ilícito penal, y continuar en la ocupación efectiva del inmueble, quedando expresamente excluidos los casos de ocupación transitoria autorizados excepcionalmente por la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo a favor de adjudicatarios que así lo hubieren solicitado.
En ningún caso, se impone de forma coactiva la adhesión al presente sistema. Los que no quieran hacerlo, esto es, aprovechar los beneficios tendientes a la regularización, seguirán rigiéndose por el sistema originario (circunstancia prevista en el artículo 5 del proyecto de Ley en discusión: «En caso de no adhesión al régimen especial se deberá continuar cumpliendo con las obligaciones establecidas en el régimen originario…». Estamos hablando de un régimen especial y por tanto podrán acceder a él, todos aquellos que decidan adherir al mismo.
En el caso que de que hubiere más de un beneficiario que hubiera presentado su adhesión respecto de una misma vivienda, la autoridad de aplicación será la encargada de resolver dentro de los plazos legales y su decisión podrá ser recurrida.
Beneficios previstos para quienes VOLUNTARIAMENTE ADHIERAN AL REGIMEN ESPECIAL DE REGULARIZACIÓN:
Por otra parte, se intenta, a través de la determinación de la deuda y del sistema de refinanciación previsto que los beneficiarios puedan (si así lo decidieran) cancelar anticipadamente su deuda accediendo de esta manera a una importante quita. Se condonan los intereses compensatorios y punitorios que se hubieran devengado hasta la fecha de adhesión al nuevo régimen de regularización.
El sistema de refinanciación se establece con la finalidad de captar la mayor cantidad de adhesiones; estableciéndose una tasa de interés del 2% anual sobre el saldo deudor; el plazo y el máximo de la cuota tienen en cuenta no sólo la necesidad de amortizar el valor del inmueble sino también los ingresos del grupo familiar. El artículo 14 deja en claro que «En ningún caso el monto de la cuota podrá superar el quince por ciento (15%) del ingreso del grupo familiar. La autoridad de aplicación podrá reducir la tasa de interés, condonar hasta un veinte por ciento (20%) del total adeudado, otorgar plazos de gracia para el capital y/o extender el plazo máximo, cuando se trate de casos debidamente justificados coforme se establezca en la reglamentación y en las normas inferiores que se diecten en su consecuencia». Es decir que la situación económica del grupo familiar es considerada especialmente a los efectos de determinar la cuota que deberán pagar los beneficiarios del nuevo régimen como así también, la condonación parcial del total adeudado, el otorgamiento de plazos de gracia y la posibilidad de extender los mismos.
Con la firme decisión de que este sistema funcione y cuente con una gran cantidad de beneficiarios adherentes se eliminan trabas burocráticas y se deja plenamente establecido que las deudas tributarias, ya sean de carácter provincial o municipal, como también las deudas por servicios públicos, en ningún caso serán obstáculo para el otorgamiento de la Escritura Pública traslativa de dominio.
Se comprenden también en este régimen especial a los inmuebles efectivamente adquiridos por el Superior Gobierno de la Provincia de Santa Fe y afectados oportunamente al Plan LOTE en los cuales habitan una gran cantidad de conciudadanos y que también ven obstaculizado su acceso al derecho de dominio.
A los efectos de agilizar el trámite de escrituración se crea una Unidad Ejecutora que será presidida por el Director Provincial de Vivienda y Urbanismo y constituida bajo dependencia de dicha Dirección.
Está prevista también, la participación de los Colegios Profesionales competentes, entidades intermedias y organizaciones no gubernamentales vinculadas a la problemática de las viviendas comprendidas en este proyecto.
Se impone además la necesidad de que las municipalidades y comunas adhieran a la ley proyectada.
Queda claro, que en ningún caso y bajo ninguna circunstancia, se pretende perjudicar a los moradores de la viviendas sociales. El objetivo es la regularización dominial, con todos los beneficios que ello genera. Se pretende, que la obtención de la Escritura Pública no se convierta en un deseo de imposible cumplimiento. Por otra parte y por las razones expuestas, la adhesión a este régimen especial de regularización, es voluntario, de ninguna manera compulsivo u obligatorio para todos aquellos que se encuentren en condiciones de adherir al sistema de regularización.
